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不動産登記

不動産登記とは?

不動産登記とは、不動産(土地・建物)の物理的状況や権利関係について、法務局という国の機関に備え付けられている登記簿に記録することです。
生活にあまり馴染みがない『登記』という制度ですが、法律的にはとても重要な役割を果たしています。
たとえば住宅を購入したり新築した場合にはその建物について所有者である自分の権利を登記することになります。
また、相続や遺贈で不動産を譲り受けた場合にも、権利者が変わったことを登記します。不動産を担保に金銭を借りるような場合には不動産に抵当権や根抵当権などの担保権を設定したことを登記します。このように不動産は財産であり、そこに関わってくる所有権などは変動することもありますので登記して、誰のものなのか権利者を明確にしておくことが必要になります。あやふやなままだと、自分が権利を主張できず、そのことで無用な争いなどが起こりかねません。
登記の効力

誰のものなのか権利者を明確にしておく登記が必要になります。

不動産に関する登記

所有権移転登記、所有権登記、用益権(地上権・永小作権・地役権・賃借権)登記、担保権(抵当権・根抵当権・質権・先取特権・留置権)登記、占有権登記、買戻権(買戻特約)登記

相続登記

所有権移転登記

会社に関する登記(法人登記・商業登記・会社登記)

会社設立登記、会社移転登記、役員の登記(取締役、監査役等の登記)、組織変更登記、定款変更登記、解散・清算の登記

不動産登記費用

不動産登記の費用は登録免許税+司法書士報酬となります。登録免許税とは建物・土地を登記するする時に必ずかかってくる費用でどこの司法書士で依頼しても一律です。
通常、不動産屋を通して売買を行う場合は不動産屋の指定してくる司法書士に依頼する事が多いでしょう。しかし料金の差はその司法書士に支払う報酬の違いです。司法書士の報酬が高ければ登記の費用も高くなります。

未登記の不動産の所有権保存登記をする

相続などで未登記の不動産を受け取った場合は、相続する為には次の様な手順で相続の手続きを行っていきます。

①この不動産の相続人を決め遺産分割協議書を作成する

相続人が自分一人である場合は決める必要はありません。しかし、相続人が複数存在する場合は相続の権利のある人全員での話し合いをして遺産分割協議書を作成する必要があります。
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②不動産の建物表示登記をする

遺産分割協議書の作成が済んで、相続人が決まったら今度は未登記の不動産の建物表示登記を相続人の名前で申請します。未登記の建物は土地家屋調査士さんによって不動産の測量を行ってもらい不動産の登記(建物表示登記)を行います。

③所有権保存登記をする

土地家屋調査士さんによって測量してもらい建物表示登記を済ませたら今度は建物の所有権保存登記を行います。所有権保存登記とは未登記の建物を登記します。通常は新築の建物を立てた時に同時にされるものですが、昔からある建物など登記がされていないものもあるので、不動産の所有者を明確にするために行われる登記です。所有権保存登記がされた不動産はそこで初めて、所有権の移転や抵当権の設定・抹消といった不動産の権利関係の登記ができる様になります。
所有権保存登記

登記の効力

①対抗力

売買で不動産を取得した場合、先に登記をすることで不動産を買った第三者は自分の権利を主張することができません。これを登記の対抗力といい、例えば、Aさんが所有する家をBさんとCさんの2人に二重に譲渡した場合、Cさんが先に所有権移転登記すると、たとえBさんがすでに代金を支払い、その家に引っ越していたとしてもその家の所有権をCに主張することができません。(ただし、BさんはAさんに対して損害賠償を請求することが可能です)。Cから見ると、登記することで所有権を確保できたということになります。

②権利推定力

登記がある以上、そのとおりの権利関係があるものと推定されます。登記の内容と異なる事実を主張する人は、その人自身がそのことを立証(証明)しなければなりません。これを登記の権利推定力といいます。ただ、権利推定カはあくまでも事実を推定することができるだけで、登記された内容について記載どおりの権利関係が存在することを保証するものではありません。わが国の不動産登記制度では、登記申請の際に登記官が審査をすることになっていますが、書類上の審査だけで、申請の内容と事実が一致しているかどうかを確認することを認めていません。つまり、法務局は申請の内容と事実が一致していることを保証することができないのです。

③形式的確定力

登記が存在する以上、その登記が有効であるか無効であるかにかかわらず、登記官や当事者または利害関係人は、登記手続上これを無視することはできません。この効力を形式的確定力といいます。例として、登記簿上、既存の地上権(土地を利用する権利)の存続期間が経過していても、その地上権が抹消されるまでは新たな地上権の設定の登記をすることができないということがあげられます。
所有権移転登記

この3つの効力によって権利を保護してもらえ、取引や権利主張、相続登記などの際にトラブルの発生を対処することができます。

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  • ▷ 会社設立登記・役員変更登記
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